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不動産賃貸借に関わる案件
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弁護士に依頼するメリット
不動産賃貸借は民法や借地借家法の適用を受ける場合があり、多数の判例も出されている分野です。また、裁判外で話し合うにしても法的手続を利用するにしても、相手方との交渉や条項の細部の検討が不可欠ですので、専門知識を有する弁護士に依頼することの有効性は明らかです。 また、現在の経済状況から、契約期間中の賃料減額請求は急増しています。このような場合、オーナー側は不当な減額請求を受け入れる必要はありませんが、合理的な賃料の見極めには弁護士によるサポートが最適ですし、調停や裁判に至れば弁護士による代理人活動が非常に大切になります。
不動産賃貸借案件の特徴
企業や自営業者の方が土地やビルなどの不動産を所有している場合、自社で使用する場合ももちろんありますが、テナントに賃貸していることも多いでしょう。逆にビルの一室を借り入れて事務所として使用している企業、自営業者の方も多数おられます。もちろん、個人の方で賃貸マンションにお住まいの方もおられます。 昨今の厳しい経済状況からすると、テナントが月額賃料の支払いを何ヶ月も滞納していることに頭を悩ますオーナーも少なくないでしょう。騒音や漏水事故など、テナント側の使用方法に問題があることもしばしば見受けられます。そのような場合に、どのようにして賃料を回収したり使用方法を改善させるのか、テナントに退去を求める手段や手続をどのようにするのかというのは、まさに法律問題です。 いずれの場合も法律トラブルですから、ご自身で悩まれることなくご相談ください。
相談事例ケーススタディ
土地を所有するオーナーがある大手コンビニエンスストアに土地を賃貸する際の賃貸借契約の交渉と契約書の作成を依頼されたケースです。大手コンビニエンスストアは、多数の出店経験があり、すでに賃貸借契約の書式を準備していましたが、非常に借り手に有利な内容でした。そのため、オーナー側の不利を解消するために交渉を重ね契約条項を大幅に変更したケースです。
また、テナントに退去を求めるに際して、相手方テナントの経営状態が悪化し納税を滞納して差し押さえられたことに着目し、無催告解除理由である「強制執行、滞納処分を受けたとき」に該当すると主張して、円満な退去を実現させたケースもあります。
よくあるご質問
当社が所有するビルのテナントが半年も賃料を支払ってくれないのですが、契約を解除して退去してもらうにはどのようにすればよいでしょうか？
まず、契約解除通知を内容証明郵便で送付します。通常は賃貸借契約の中で賃料不払が契約解除事由となっていますし、半年もの賃料不払いであれば、原則として契約解除は有効です。その上で、ビルテナントとの退去の話し合いを行います。半年も賃料を支払っていなければ話し合いの段階で退去を承諾するのが普通でしょう。仮にテナントが誠実に対応しない場合には建物明渡請求訴訟を提起するのもやむを得ません。勝訴判決後も明渡を拒否するような場合には強制執行も行うことになります。
ご相談 2
定期借地契約、定期借家契約とはどういう制度ですか？
定期借地契約とは、借地契約の満了時に契約が更新されず借地関係が終了する契約です（一般定期借地契約、事業用借地契約、建物譲渡特約付借地契約があります）。また、定期借家契約とは、契約で定めた期間の満了により更新されることなく終了する建物賃貸借契約です。
通常の借地契約、借家契約でも契約上で期間を定めるのが一般的ですが、契約期間が満了しても、貸主は契約更新を拒絶する「正当な理由」がなければ契約を終了できません。その「正当な理由」も判例上相当限定的に解されているので、現実には、貸主からは契約を終了させたくてもさせられない状況でした。定期借地契約、定期借家契約はそのような不利益の解消を目的として創設された制度です。
もっとも、それぞれ契約方式が定められており、書面によること（あるいは公正証書によること）が必要であったり、事前説明書の交付が必要であるなど種々の手続が必要ですので、実際に契約する場合にはご注意ください。
