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2021年12月23日 木曜日

取材対応の思い出(まりもノ風,マリモコミュニティ)

皆さん,こんにちは,弁護士の桑田です。
今回はマンショントラブルの対処方法ではなく,少し力を抜いて,取材の思い出についてお話ししたいと思います。
大変ありがたいことに,私は毎年,いろいろなマスメディアの皆様から取材を受ける機会に恵まれています。
週刊誌やインターネット上の単発の記事もありますし,中には取材はあったものの,諸事情あって掲載に至らなかった記事もあります。

その中で,今回は「まりもノ風」という雑誌の取材についてお話しします。
「まりもノ風」は不動産管理会社のマリモコミュニティさんが,自社の管理物件であるマンションの住民の方向けに配付されている雑誌です。
「まりもノ風」は私が初めて受けた連載での記事ということから今でも大変印象に残っています。
初めて出版社の方やライターさんと打ち合わせをすることで私も少し緊張していましたが,皆さん気さくな良い方で,スムースに取材に対応できることができました。
それに,マンションについて法律的な知識をお持ちでない一般の方の素朴な意見を聞くことができ,大変,勉強になりました。
反面,一般の方に区分所有法などの法律の考え方をどのようにすれば分かりやすく伝えられるのか,苦心したことも今となっては良い思い出です。
このときの経験が現在の取材対応にも生きていると確信しています。

これからもいろいろな取材を受けることになると思いますが,初めて取材を受けたときの気持ちを忘れずに誠心誠意対応できればと思っています。

なお,まりもノ風の中の私の記事は現在も閲覧が可能なようですので,URLを掲載いたします。
興味がおありの方はご一読ください。

http://marimo-mc.co.jp/wpsys/wp-content/themes/marimo-mc/pdf/tenant/korobanu_2016_autumn.pdf

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2021年11月11日 木曜日

クレーマー住民への具体的対処法(消防点検拒否篇1)

皆様,こんにちは,弁護士の桑田です。
今回のテーマは,クレーマー住民が消防点検のための立入りを拒否してきた場合の対応です。
クレーマー住民は「住戸内は自分の所有物であって,中には立ち入らせない」といった言い訳をして立入りを拒否することがあります。

そこで,今回は,立入り拒否の対応への前段階として,消防点検による立入りの根拠について,説明したいと思います。
まず,消防法8条は,一定の防火対象物の管理者に対して,防火管理者を選任して,消防設備の点検をさせるように求めています。
そして,消防法17条の3の3において,一定の防火対象物の消防用設備等の点検を行うことが規定されています。
消防法施行令別表第一の(5)「共同住宅」つまりマンションとあるところ,施行令第36条第2項により,別表第一の(5)に記載のある防火対象物すなわちマンションに消防法第17条の3の3が適用されることが規定されています。
ですので,多くのマンションでは防火管理者が消防用設備の点検を実施しなければなりません。
実際には,専門の業者にお願いすることが一般的でしょう。

点検の内容や方法は,平成16年消防庁告示第9号に記載されています。
機器点検は半年に一度総合点検は1年に一度という内容は聞いたことがあるかもしれませんが,これは消防庁告示に基づくものです。
火災報知器やスプリンクラーが正常に作動するかどうか,避難ハシゴが適正に使用できるかどうか,といった点検を行うことになります。
そして,その対象には専有部分も含まれますので,専有部分に立ち入っての消防点検が必要になるということになります。
具体的な点検方法については,消防庁の告示等で定められており,点検要領に詳細が説明されています。
消防庁のホームページに詳しくまとめられたページがありますのでご参考にしてください(https://www.fdma.go.jp/mission/prevention/post-1.htmlhttps://www)。

当然,何年も専有部分の消防設備の点検が受けられないと火災が発生した場合に適切に作動しない可能性があり,マンション全体にとって不利益となります。
そのため,区分所有者が専有部分への立入りを拒否した場合でも,管理規約上,理事長による立入りを認める条項が用意されているのが一般的です。
どうしても立入りを認めない場合には,規約に基づく立入りを検討することになります。

クレーマー住民が立入りを拒否した場合の具体的な対応については,改めて説明します。

クレーマー住民への対応には,管理組合,理事会の方のご苦労も多いと思います。
お困りの理事長,理事,管理会社の方は当職にお気軽にご相談ください。

投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

2021年10月12日 火曜日

マンション管理組合総会の招集通知の宛先

皆様,こんにちは,弁護士の桑田です。
今回のテーマは,管理組合が総会を開催する際に組合員宛に送付する招集通知の宛先について,です。

招集通知の宛先については区分所有法35条に詳細な取り決めがあり,標準管理規約にも規定があります。
そして,区分所有法や管理規約に即した通知の出し方をしていないと,総会決議無効を争われる原因ともなりかねません。
そこで,招集通知の出し方について,まとめてみました。

まず,原則として,招集通知の宛先を組合員が届け出ている場合には,その届け出た宛先に通知することになります。
反面,宛先の届出がない組合員については,専有部分の所在地つまり各戸に通知すればよいという扱いです。

また,区分所有法では,そのマンション内に居住する組合員宛先の届け出のない組合員に対しては,規約に定めがあれば,招集通知を掲示することで通知とする旨を定めています。
標準管理規約はこの規定を受けて招集通知の「内容を所定の掲示場所に掲示することをもって,これに代えることができる」としています。
したがって,例えば,通知先を届け出ていない組合員についてはその所有する各戸宛に通知することもできますし,掲示すれば通知に代えることもできます
通知先を届け出ていた組合員に対しても,その組合員がマンション内で居住していれば掲示で足りると解されるかもしれませんが,組合員が指定している以上,指定する宛先に通知する方が望ましいと考えられます。
もちろん,組合員がマンション内に居住せず,かつ,通知場所を指定していた場合は,当然,その指定する宛先に通知することになります。

一方,通知先を届け出ていない組合員がマンションから転居していた場合,転居先が判明していれば現に居住する場所に宛てて通知することも可能です。
ただし,わざわざ調べて招集通知を出しても届かなかった場合に招集手続に瑕疵があるとした裁判例もありますので,そのような場合には各戸宛に通知する方が安全だと考えます。

なお,招集通知の方法ですが,書面,口頭,電話いずれでも良いとされており,書面による場合も各区分所有者の郵便受けに入れることも許されています。
もっとも「通知を受けた受けない」で争いにならないよう,通知は書面によるべきですし,議案の賛否が拮抗している場合や重大な議案の場合は郵便受けではなく配達証明等,到達の分かる郵送形式を採用すべきです。

このように招集通知の出し方は相当複雑ですし,招集通知の期間も厳密に規定されているため,一般の方には分かりにくいところだと思います。
そのような場合にはお気軽に弁護士桑田までご相談ください。




投稿者 弁護士 桑田 英隆 | 記事URL

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